2021年1月1日，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”）正式实施，开始对银行房贷进行“五档分类”监管。

中银证券近日发布的研报显示，截至2020年6月底，在38家上市银行中，共有11家银行的房地产开发贷款占比或个人住房贷款占比超出上限。而根据中国银行研究院的相关测算，国有大行及股份行多是个人住房贷款占比超标，而城商行、农商行多是对公房地产贷款占比超标。

对于《通知》带来的影响，中国银行研究院分析认为，从长期来看，考虑到我国房地产贷款余额较大，相关调整所释放出来的资金量较大，将对银行的资产优化能力提出新要求。

调整在即

2021年前两个交易日，银行板块出现明显调整，市场普遍认为这与《通知》的实施有关。

所谓“五档分类”，是央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，并允许地方监管机构对第三四五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动。

中银证券研报公布的数据显示，上述11家“超标银行”中，有6家是房地产开发贷款占比超出上限，有2家是个人住房贷款占比超出上限，另有3家是两项占比均超出上限。

值得注意的是，《通知》指出，与住房租赁有关贷款及资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不计入统计范围，银行业金融机构中也剔除了境外分行。

对此，中国银行研究院博士后郑忱阳认为，鉴于目前房地产贷款占比的范围还没有完全落实，对于数据的测算没有剔除与住房租赁有关贷款及资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款，银行是否超标、超标多少还需要精准测算。而指标经调整后，银行的房地产贷款压力可能会有所减轻。

此外，《通知》同时明确，2020年12月末银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

“部分超标银行预计会有调整方案，流向房地产的贷款规模可能会下降，房贷增速将有所减缓，银行或将增加向其他零售领域和对公领域的贷款投放，信贷结构有望进一步优化。”郑忱阳如是说。

中国银行研究院分析认为，2020年9月末，我国房地产贷款余额占信贷余额比重为28.5%，余额较大。如果降至第二档平均水平，将可能释放约1.7万亿元资金，对银行的资产优化能力提出新要求。

郑忱阳也指出，根据数据测算，国有大行房地产贷款占比基本都可达标，个别银行的个人住房贷款占比可能需要下调，但整体调控压力较小；少数股份制银行个人住房贷款占比超标约4～5个百分点；中小银行房地产贷款余额占比超标主要来自于对公房地产贷款占比压力。

某国有银行投行部人士向记者透露，2020年，该行按揭贷款有走高趋势，在监管“红线”面前，该行在符合监管标准的前提下，仍有拓展房地产开发类贷款的需求。“不过，在按揭贷款方面，整体提升房贷门槛不大可能，毕竟银行还要支持老百姓合理的住房贷款需求，但基层银行在额度上可能会有把控和调整。”该人士说。

在大中型银行计划减少个人住房贷款投放的同时，小型银行正计划压降对公房地产贷款，并在个人住房贷款领域寻找机遇。

“此前，由于缺少客户资源，我行在房地产按揭贷款方面的市场很小，且在个贷业务方面的产品设计也不够灵活，这都是下一阶段我们可以突破的。”某城商行管理层人士告诉记者，下一步或将房地产贷款资源向资质优异、能带动中收等综合收益的项目倾斜。

郑忱阳认为，部分超标银行可能会有两种策略，在分子方面，加大房地产信贷流转、自然到期不叙做以降低房地产贷款余额；在分母方面，加大其他零售贷款和对公信贷的投放力度以增加总贷款余额。

此外，某银行机构分析人士向记者提示道，《通知》首次对个人住房贷款余额占比提出要求，对于此前将消费贷款中的个人房贷业务作为重点的银行，未来需要引导消费贷回归“消费”本质。

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本文标题【房地产贷款新规落地】

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