房贷是专门为买房而设立的一种银行贷款，是购房者向银行申请、并在后期按时偿还的一笔贷款。房贷的额度一般都比较高，在银行审批时需要以房屋作抵押，并依合同按月足额付清本息。

如果有一种房贷，月供可少还一半，你会心动吗？7月17日，深圳金融监管部门发布提示称，部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。

记者调查走访，当前房贷市场竞争较大，不少银行提供了类似的贷款。这种新的还款方式，与大众熟悉的等额本息、等额本金还款方式不同，以期限30年的100万元房贷为例，按照3.2%的利率计算，一开始每月仅需还2667元左右，比等额本金的还款方式少2777.44元。

不过，专家提醒，“气球贷”“轻松供”等新型产品的前期还款金额较低，但中后期将大幅增加，有的甚至需要一次性偿还全部本金，虽然减轻了前期的资金压力，但要求消费者在未来有更多的可支配资金。消费者在选择产品时，请结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。

走访

多家银行提供先息后本房贷

这种乍一听月供很划算的这种房贷产品实际上是一种还款方式。

以往，大众熟知的还款方式主要是等额本息或等额本金。所谓等额本息，是把应还的贷款本息按照贷款期限分成若干等份，每月还款额度相同。这种还款方式的特点是月供固定不变，但前期需要支付较多的利息。举例而言，贷款100万元，30年期，利息3.2%，月供为4324.67元，30年累计支付利息55.69万元。等额本金则是把贷款本金总额等分到每月，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种方式的特点是每月等额本金、还款数越来越少。在上述条件下，等额本金方式的第一个月月供5444.44元，之后每月递减，最后一个月利息2785.19元，30年累计支付利息48.13万元。

和上面这两种方式不同，这种被称为“气球贷”的贷款方式最大的特点是初期还款压力小，一开始不需要归还太多本金，由于还款金额前期少、后期多，“前小后大”像一个气球，所以因此得名。同样贷款100万元，这种贷款方式一开始可以月供仅2666.67元。

这不是“气球贷”第一次进入大众视野。先息后本作为一种还款方式，在信用贷等贷款产品中较为常见。而此次“气球贷”之所以火起来，是因为不少银行在按揭贷款中采用了这种还款方式，特别是平安银行等银行在官微公开介绍“气球贷”，让大众进一步关注这种还款方式。

那么在广州地区的银行是否提供类似新型还款方式供借款人选择呢？据记者调查，除了平安银行，不少银行均可选择类似的方式。比如建设银行的“轻松供”“尾期还”和兴业银行的“随薪供”，共同特点都是“先息后本”。按揭贷款借款人可在一定期限内（如兴业银行可达3年）暂不归还本金，仅按期偿还贷款利息，约定期满后再按期偿还贷款本息。

不过，在具体操作中，各家银行所要求的条件也有所不同。比如工行东兴支行相关客户经理表示，此类还款方式仅针对一手房，需要根据实际楼盘情况而定。农业银行国际金融中心支行客户经理表示，二手房也可以申请先息后本的还款方式，但是申请办理需要审核客户资质评定。浦发银行五羊支行客户经理说，二手房也可以办先息后本，要求是住宅房，前3年只还息，期满后按等额本息方式还款，利率以首套3.2%计息。

值得关注的是，最早因为气球贷受到关注的平安银行多家网点均表示，已暂停办理该业务。目前平安银行官方微信涉及“气球贷”的宣传文章物料也已被撤下。

算账

前期还款压力较小但总利息增加

前期月供较低是“气球贷”的主要特点，但类似的新型还款方式划算吗？记者实地走访发现，目前可办理的银行大多采取前期先息后本、后期等额本息或者等额本金相结合的方式。

如兴业银行番禺区的一位客户经理告诉记者，该行有两种“先息后本”的还款方式。“一种是前3年或5年先还利息，此后选择等额本息或者等额本金还款；另一种则是前10年先还利息和每年归还4%的本金，后10年增加年末归还的本金。”

以前三年只还息的方式计算，在3.2%的利率的情况下，前三年每月月供2666.67元，三年利息合计9.6万元。此后27年，若采用等额本息，每月月供4613.27元，总利息49.47万元；若采用等额本金，第一个月月供5752.09元，随后每月递减，总利息43.33万元。

按照“先息后本”方式，100万贷款30年合计的总利息大概在52.93万元至59.07万元之间，比等额本金和等额本息的还款方式分别多4.8万元和3.38万元。

“因为在贷款到期前，借款人没有偿还贷款本金，占用本金的金额较大并且时间较长，总体算下来借款人所偿还的利息较高。”邮储银行研究员娄飞鹏表示，这种贷款在为借款人带来便利的同时，也有相应的成本支出。

正因为这些新型还款方式的特性，7月17日深圳金融监管局发文称，“气球贷”“轻松供”等新型产品的前期还款金额较低，但中后期将大幅增加，有的甚至需要一次性偿还全部本金，虽然减轻了前期的压力，但要求消费者在未来有更多的可支配资金。相较而言，“等额本息”“等额本金”等传统产品前期还款金额较高，但支出预期更加清晰稳定。

选择

适合未来有更多可支配资金的人群

“这些服务本质上是对个人住房贷款还款方式的‘微创新’。”招联首席分析师董希淼表示，商业银行在符合制度规定的情况下，对个人住房贷款产品进行创新，比如采取更加灵活的还款方式，属于商业银行自主经营的权限。

金融主管部门也肯定了这种创新的正面意义。国家金融监管总局深圳金融监管局表示，部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。

但该局也提醒，消费者在选择贷款产品前，请务必认真阅读产品介绍以及合同文本，充分了解产品的运作模式、还款方式、利息计算等重要内容。

“气球贷”方式下，借款人压力“前小后大”，如果后期还款资金归集不达预期，就面临较大风险。那这种还款方式适合哪些人呢？

对此，业内人士表示，“先息后本”的还款方式有其特定的适应人群，适合前期资金紧张，但预计未来会有更多可支配资金的人群。

董希淼表示，“气球贷”这类灵活的还款方式主要针对两类人群：一是短期内收入不高、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。“较低的前期还款压力、灵活的还款方式，能够帮助减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。”

“对借款人而言，该类产品只是还款方式的改变，因为前期基本未偿还本金，应偿还的贷款利息总量可能有所增加。”董希淼表示，借款人应基于个人和家庭需求，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自己的还款方式，不可因为前期还款压力较小而盲目借贷。

为此，深圳金融监管局提醒，消费者在选择产品时，请结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。另外，不同还款方式产生的利息数额不同，消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本，择优选择。

董希淼认为，2022年以来，我国房地产供求关系发生重大变化。在这种情况下，银行推出灵活多样的还款方式，总体上有助于减轻借款人前期偿还贷款的压力，进而激发居民住房消费需求，提振住房消费的意愿和能力。

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本文标题【银行推出“先息后本”新型房贷产品】

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