房贷是专门为买房而设立的一种银行贷款，是购房者向银行申请、并在后期按时偿还的一笔贷款。房贷的额度一般都比较高，在银行审批时需要以房屋作抵押，并依合同按月足额付清本息。

每年的1月1日，对于许多存量房贷来说，都是重要的“重新定价日”。就在2025年1月1日，不少贷款人迎来“降息”。

第一财经记者注意到，自存量房贷利率在2024年10月迎来正式下调后，不少贷款人放缓“提前还贷”的步伐，央行最新数据显示，住户按揭贷款增速出现回升，提前还款额度也明显减少。

这些“消失”的提前还贷资金都流向了哪里？未来房贷利率还会进一步走低吗？业内人士指出，随着房贷新旧利差的逐渐缩小、股市交易升温等，不少居民暂时改变了提前还贷的想法，预计在2025年，LPR（贷款市场报价利率）仍有下降的可能性。

“消失”的提前还贷

“在上一年度的峰值期间，我们行提前还贷的总额一度创下新高，但从2024年全年来看，房贷总量逐渐变少。”浙江一家大型国有银行信贷部门的负责人对记者表示，2024年下半年以来，提前还贷情况有所好转，特别是在最近几个月，存量房贷利率再下调后，每月提前还贷的金额与上年同期相比下降了大概一半。

前述负责人表示，房贷利率的高低对买房人的还款意愿有明显的影响。在当前较低的房贷利率环境下，许多购房者更愿意保留贷款，承担利息，这样可以将资金用于其他投资或消费活动。

另有股份行工作人员对记者表示，2024年10月底以来，个人住房按揭贷款提前还贷每周申请量较年内最高峰下降了大约四五成，每日降幅也较为明显，“从每天处理近七八十单到现在最少的一天可能就十几单”。

根据央行发布的统计数据，近期居民贷款增速有所上升，这主要是由于个人住房贷款的稳定和回升。2024年10月份，个人住房贷款的发放额超过了4000亿元人民币，与此同时，提前还款的金额有所减少，提前还款额占个人住房贷款余额的比例较政策出台前有明显下降。

此前，在存量房贷利率仍高企时，不少贷款人通过“边缘手段”，比如申请经营贷或消费贷来筹集资金偿还房贷，以此减少利息支出。然而，随着当前存量房贷利率的进一步降低，这种做法也逐渐变少。

多位资金中介对记者表示，存量房贷利率调低至3.5%水平之后，与经营贷、消费贷利率利差大大压缩，通过经营贷、消费贷的方式变得不够划算，这几个月也少了很多前来办理及咨询的客户。

根据国泰君安发布的统计报告，自2024年10月份以来，提前偿还贷款的比例正在快速减少，当前水平已接近历史最低点，与2020年的最低点十分接近。光大证券一份研报也指出，测算显示，2024年10月RMBS条件早偿率为11.7%，环比前一月下降1个百分点，逐步向常态水平靠拢。

惠誉评级预期，2025年RMBS资产表现将保持稳定，房贷利率的大幅降低和偿付能力的改善将减轻其对住房抵押贷款表现的影响。

新旧房贷利差逐渐变小

人们选择提前还贷，主要是出于理性的考量，随着最新房贷利率不断下调，新旧房贷利率之间的差距日益扩大。不过，随着存量房贷利率下调落地，两者之间的利差逐渐变小。

此次批量调整或涉及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500亿元。中泰证券研报分析指出，对个人而言，存量按揭利率的调整有助于减轻利息支出压力、提振消费。

按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，假设存量房贷利率可以尽快调整到增量房贷的利率水平，每人最多降低近300元月供，可增加约1000亿消费空间。

光大证券分析称，伴随存量按揭利率调降落地，新发放按揭利率与存量贷款利差压缩，居民提前还款压力缓释。

“贷款人在房贷利率调整上拥有了更大的‘发言权’。”一位信贷部门负责人对记者表示，过去，房贷利率的重新定价周期被统一设定为一年，这也就意味着即使LPR在一年内多次下降，许多贷款人也只能等到下一个重新定价日才能享受到最新的较低利率。

最新政策落地后，贷款人能够与银行协商，将房贷利率的重新定价周期调整为3个月、6个月，“选择3个月的贷款人最快在这个月就能享受到最新的利率优惠”。

“消失”的提前还贷去哪了？

此前，房地产市场持续低迷、股市表现平平、存款利率降至1%以下，导致资产荒现象越发严重。在这种情况下，提前偿还房贷成为了一种“较优理财方式”。

但随着2024年以来房贷利率逐渐降低，其与存款利率、理财收益率的利差大小逐渐缩小，贷款人手中的“提前还贷资金”流向也发生了变化。

一大流向是房地产市场。从数据来看，居民对住房按揭需求逐渐改善。央行数据显示，居民中长贷出现连续两个月改善迹象，2024年11月居民中长贷同比多增669亿元。

“随着房地产金融政策落地见效，个人房贷提前还贷现象明显减少，个人房贷将持续企稳回升。近段时间来，商品房成交数据和金融数据改善相互印证，房地产市场和居民信心进一步增强。”民生银行首席经济学家温彬指出。

房地产交易升温。国家统计局披露的数据显示，商品房成交趋于活跃，2024年1~11月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别较前10个月收窄1.5和1.7个百分点。另外，2024年11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比上月增加2个。

股票市场成为另一大流向。2024年9月、10月、11月，A股市场震荡上扬，成交额不断创下月度历史新高，其中11月合计超41万亿元。持续的资金流入股市，导致非银行金融机构存款规模也出现增加，央行披露的数据显示，2024年9月、10月非银机构存款持续多增。

也有部分观点认为，部分资金流向消费领域。华西证券的宏观经济和固定收益团队分析指出，在2024年9月至10月期间，家电、办公用品和汽车这三个类别的销售额与上年同期相比平均增加了546亿元（分别比上年同期高出381亿元和710亿元），相较于2024年3~8月表现更好。

2025年房贷利率或进一步走低

回顾2024年LPR的总体走势，1年期和5年期以上的LPR年内累计分别下降了35个和60个基点。具体来看，5年期以上的LPR在当年2月、7月和10月下调了三次，每次下调幅度分别为25个、10个和25个基点。自2024年10月份调整之后，LPR利率已经连续三个月保持稳定。

此前市场有预期最新一次LPR将迎来调降，但并未实现。中信证券首席经济学家明明分析指出，一方面，由于去年12月逆回购利率没有出现调整，商业银行在息差压力较大的背景下，缺乏主动降低LPR和逆回购利率加点的动机。另一方面，鉴于当前中美汇率风险较高，本次LPR报价未进行降息，可能是在综合考虑国内外政策环境，平衡稳定汇率和宽松货币政策目标的决策。

多位业内人士分析，预计在2025年，LPR有下降的可能性，这与货币政策趋向适度宽松的政策背景紧密相关。

“预计央行在2025年可能会继续实施降准降息政策，降准幅度可能达到0.5个百分点，政策利率可能下调50个基点，LPR预计可能降低25个基点左右，这将进一步引导实际贷款利率下行。”招联首席研究员董希淼指出。

明明指出，往后看，央行宽货币立场仍然明确，后续LPR伴随逆回购利率调降或仍有空间。此外，当前贷款结构中低于LPR减点贷款占比高达43.33%，优化LPR报价质量的诉求下，LPR单边下调或也有较大空间。

展望2025年，东方金诚首席宏观分析师王青认为，在适度宽松的货币政策基调下，央行将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0.5个百分点，显著高于今年0.3个百分点的降幅，届时会引导LPR报价跟进下调。

“2025年可能会通过较大幅度降低5年期以上LPR报价的方式，对居民房贷实施较大力度的定向降息。这一措施被视为促进房地产市场稳定的关键策略。”王青指出。

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本文标题【2025年房贷利率或进一步走低】

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